注文住宅のスムーズな購入に向けて~マンション売却に関わる税金~

マンション売却した際に掛かる税金とは

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マンション売却などをしたとしても、全てを住宅の購入資金に充てられるわけではありません。売却時に掛かる税金は支出として見積もっておく必要があります。ここでは、マンション売却時などに掛かる税金について見てみましょう。しっかりと計画を立てることで、住宅価値の高いこだわりの注文住宅を購入しやすくなるでしょう。

売却益が出た場合に掛かる税金

笑う女性

不動産を譲渡して得た利益は、「譲渡所得」として計上されます。そのため、所得税(国税)と住民税(地方税)が掛けられるのです。これらの譲渡所得に対する税金は、事業所得や給与所得と分離して出されるので、「分離課税」と呼ばれることもあります。「譲渡所得金額」は、譲渡価格から売却不動産の取得費と売却費用を引いた金額になります。

譲渡取得税は不動産の保有期間によって異なる

マンション売却に掛かる譲渡所得税には、軽減措置があります。売却するマンションの保有期間が5年以上か5年未満かで税率が異なるのです。5年以上マンションを保有していた場合は、5年未満の場合に比べて半分の税率になります。「課税長期譲渡所得金額」の計算方法は、譲渡価格から売却不動産の所得費と売却費用、特別控除を引いた金額になります。5年以上の物件におけるマンション売却の税金は、課税長期譲渡所得金額に15パーセントを掛けた金額です。5年未満であれば30パーセントを掛けた金額になります。ただし、1つ注意が必要です。ここで言う「5年以上」とは、保有期間が丁度5年を向かえた日の次の「1月1日」以降に売却した場合に当てはまります。つまり、2012年の2月1日にマンションを購入した場合は、2017年の2月1日ではなく、2018年の1月1日以降が「5年以上」になるのです。

その他で掛かる税金

印紙税
マンション売却時などは、不動産売買契約書に印紙を貼る必要があります。印紙税の金額は不動産売買契約書に記載されている金額によって違います。契約金額が1000万円超~5000万円以下であれば、印紙税は20000円、5000万円超~1億円以下であれば60000円です。しかし、平成26年4月1日~平成30年3月31日までは、不動産売買契約書の印紙税の軽減措置があります。
所得税
不動産売却時に、利益が出た場合は発生します。例えば、4000万円で購入したマンションが4500万円で売却できたとしたら、差額の500万円が税金対象になるのです。このとき、物件購入に掛かった全ての諸費用を差し引くことが可能なので、純利益分が課税対象ということになります。しかし、特別控除が設定されていて、3000万円までの純利益は控除されます。特別控除には条件があるため、それを満たしていなければなりません。特別控除の金額は、先述したように物件の保有期間が5年以上か5年未満かによって異なります。

マンション売却時に関するQ&A

マンション売却には消費税は掛からないのですか?
居住用の自宅や別荘を売却した場合は、消費税は発生しません。しかし、事業に関係のない投資用マンションや収益物件などの個人資産を売却した場合は、消費税が発生します。そのため、チラシなどに広告を載せる際は、消費税額を記載する必要があるのです。
損失譲渡の際も税金を払わなければなりませんか?
5年以上住んでいるマンションを売却する際に損失が出た場合は、売主の所得税が優遇されることがあります。売却時に分からない点があれば、税理士に相談しましょう。

知らなきゃ損!特別控除も調べておく

マイホームを売却するのであれば、特別控除が適応されるケースがあります。特別控除は知っておかないと損する可能性があるので、しっかり理解するようにしましょう。

特別控除の種類とは

3,000万円の特別控除
譲渡所得が3000万円以下であれば、税金が掛からないというものです。もし、譲渡所得が4000万円だとして3000万円の特別控除が適用された場合は、「4000万円-3000万円」となり、譲渡所得は1000万円まで軽減されます。
買い替え特例
譲渡所得が3000万円を越えた場合に適用されるか検討します。不動産売却時に得た所得で新たに住宅を購入した場合は、その物件を売却するまで課税が繰り延べできるという仕組みです。買い換え特例にも条件があります。売却物件の所有期間と所有者の居住が10年以上であることや、新しく購入した敷地の面積が500平米以下・床面積が50平米であること、物件の売却先と新たな住居の購入先が親族などの関係者でないことが挙げられます。
軽減税率の特例
物件を売った年の1月1日現在で物件をどのくらいの期間所有していたかで、課税譲渡所得の区分が変わってきます。所有期間が5年越えの場合は「長期譲渡所得」、5年未満では「短期譲渡所得」になります。3000万円の特別控除適用後の課税譲渡所得が6000万円以内であれば、所得税は10パーセント、住民税は4パーセントです。6000万円を超える場合は、所得税が15パーセント、住民税が5パーセントになります。長期譲渡所得の区分でも、10年を越えて、かつ課税譲渡所得が6000万円以内であればおよそ6%税率が低くなります。

マンション売却に掛かる税金は一筋縄ではいかない

住宅に掛かる税金は、物件の築年数や面積などでも大きく変わります。また、特別控除もその人にとって有利となる内容が異ります。税理士に相談することで、それぞれに適した方法を示唆してもらえるでしょう。

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