住宅価値を高めてマンション売却~注文住宅購入への道~

マンション売却で夢の注文住宅を購入する

模型を指さす人

自分のライフスタイルに合った設計ができる注文住宅は、バリアフリーや二世帯住宅など家族構成に沿った住宅を実現できるため、人気が高まっていいます。特に、積水ハウスのバリアフリー住宅は評判が高く、老後を安心して暮したい人にお勧めです。ここでは、マンション売却と住宅購入を平行して行なう際のポイントを紹介します。

マンション売却と住宅購入のタイミングとは

スーツの男性

自宅を買い替える場合は、先に家を売却してから購入するか購入してから売却するか悩むでしょう。オーナーの事情によってもケースバイケースです。大きく分けて3つのパターンがあります。まず、売却を先行させるパターン、次に購入を先行させるパターン、そして、売却と購入を同時進行させるパターンです。新たに土地を購入して建てる場合は、建売と異なり業者とのやり取りや入居までに時間が掛かります。そのため、先に購入して、入居が可能になるまでは現在の物件に住んだ方が便利でしょう。

実際に買い替えをした人の声を聞く

住宅の設計にとことんこだわることができました(40代/男性)

長年注文住宅に憧れを抱いていました。積水ハウスの注文住宅は、機能面とデザイン面の両方で納得いくと思ったので、マンション売却の前に購入しました。マンション売却で得られる資金がどのくらいになるのか心配だったため、前もって不動産会社に住宅価値について相談したのです。結果的に注文住宅の設計に時間を十分掛けることができたのでとても満足しています。先に新居の購入手続きを進めたことで、目的意識をしっかりと持つことができました。

マンション売却を先行したことで費用の整理がついた(50代/男性)

信頼できるハウスメーカーをいくつか絞っていたので、予算もその中の最高価格に合わせていました。マンション売却を先に進めたことで資金にゆとりができ、内装やインテリアなどもよりこだわることができました。先にマンション売却を行なって良かったです。注文住宅の完成を待つまで不安を感じる人もいるようですが、住宅価値をしっかりと調べれば特に恐れることはないと分かりました。計画を練って売却することで、注文住宅購入に向けて動きやすくなったのは事実です。

人気が高い注文住宅だからすぐに買い手がつきました(60代/男性)

子供も独り立ちし夫婦2人での生活となり、今まで住んでいた住宅だと使わない部屋が増えてしまいました。そのため、息子夫婦が住む都心部近郊にマンションを購入することになったのです。築年数が大分経過していた住宅でしたが、人気の高い積水ハウスの注文住宅だったので、すぐに買い手が見つかりました。退職金と併せることで、負担なくマンションが購入できたので、とても満足しています。毎週末、息子夫婦が孫を連れて遊びに来てくれるので、笑顔が絶えない日々を送っています。

このようにオーナーの要望によって、不動産の売却に適したタイミングは異なります。次はマンション売却から住宅購入までの流れを見てみましょう。

不動産売却の前に知っておきたい税金の話

不動産を売却する際、販売額がそのまま手元に入る訳ではありません。売却益に応じて所得税や住民税が加算されてしまうため、これらの支出の内訳を正確に理解しておく必要があります。不動産売却の際に発生する譲渡所得税と住民税の税率について知っておきましょう。

売却に掛かる税金

売却する住宅の所有期間や売却代金、買い替えの有無等によって控除が受けられる場合があるので、以下のように算出することになります。

【3000万円の特別控除】が適用される場合
売却代金から土地建物の取得費と譲渡費用、3000万円を引いた金額に税率を掛けます。税率は5年以下所有の場合は短期譲渡所得となり、所得税が30パーセント、住民税が9パーセントになります。5年越10年以下の場合は長期譲渡所得となり、所得税が15パーセント、住民税は5パーセントです。10年越所有の場合は低率分離課税となり、6000万円以下であれば所得税が10パーセント、住民税が4パーセントになります。6000万円超だと、所得税は15パーセント、住民税は5パーセントになります。
【買い替え特例】が適用される場合
売却代金1億円以下で、10年以上住居、10年以上所有が条件になります。売却代金から取得費と譲渡費用、更に買い替え代金を引き、買い替え代金を引いた売却代金を売却代金で割った数字を掛けます。以上の金額に15パーセントの所得税と5パーセントの住民税を掛けて出します。
【2つの住宅譲渡損失の繰越控除の特例】が適用される場合
5年後絵の物件を買い換える際に生じた譲渡損失が他の所得との損益通算後に赤字の場合に、翌年以降3年間繰越控除が可能です。5年越の物件を譲渡する際に生じた譲渡損失の内、住宅ローン残債が物件の売却代金を越えている場合に限り、差額を限度として損益通算でき、なおも赤字が残る場合は翌年以降3年間繰越控除ができます。

不動産売却から住宅購入までの流れ(売却先行のケース)

不動産売却の検討・調査

まずは、不動産業者に住み替えの相談をします。電話で売却に関する悩み、費用や買い替え時の予算について、法律や税金、登記の手続きについて相談することができます。そして、売却希望物件の住宅価値を調査してもらいます。専門スタッフが細かくチェックして、最新の価格動向に沿って適正価格を算定します。

媒介契約の後売却活動

売却が決まれば、媒介契約を結びます。特定の不動産業者に依頼する「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、複数の不動産業者に同時に依頼する「一般媒介契約」の中から選びます。この後の売却活動も大事です。新聞や住宅情報誌、不動産グループのウェブサイトに売却物件の広告を載せます。売却活動の経過報告が定期的にあるので、分からない点があればその都度確認しましょう。広告に対する反応を聞き、アドバイスを受けることができます。

売買契約締結後に引き渡しの準備

売却物件の購入者が決まれば、専門スタッフが双方に確認しながら契約関係書類を作成します。不動産売買契約は不動産取引のトラブルを防ぎ、納得のいく契約を成立させるために重要なものです。しっかりと理解して納得した上で契約しましょう。契約時に必要なものは、「登記識別情報」、「登記完了証」、「登記原因証明情報」若しくは「登記済証」などです。マンション売却の場合は、「管理規約」が必要です。「実印」、「印紙代」、「仲介手数料」、「運転免許証」も用意します。必要な書類や手続がある程度揃ったら、物件引き渡しに向けた準備に入ります。残代金受領日前までに引っ越しを済ませましょう。そして、契約条件に沿って抵当権抹消手続きを行ないます。

住宅購入の手続きと鍵の譲渡

マンション売却などの後に住宅を購入する場合は、売却が決定した段階で購入物件の絞り込みを行ないます。自宅の引越し日と購入物件の引き渡し時期を確認しながら売買契約を結びます。売却代金の受け取りと購入代金の支払いなど資金の流れを確認しながら残代金の準備をしましょう。資金の流れは一見複雑に見えます。経験豊富な専門スタッフからアドバイスをもらうと安心です。

段取りの1つ1つを正確にこなすことで、住宅の購入はスムーズに進みます。不動産会社の担当者としっかり打ち合わせして、効率的なスケジュールをプランニングしてもらいましょう。

マンション売却だけでなく注文住宅業者にも注目

注文住宅を建てるためには、マンション売却を成功させないといけません。ですが、注文住宅業者選びに失敗すると、自分の要望通りの住宅を手に入れることができないです。不動産会社選びと並行して、注文住宅業者に関するサイトを活用して探しましょう。

住宅価値相応の価格でマンション売却するためには

マンション売却は、誰もが希望通りの価格で売却したいと思うものです。ここでは、マンション売却時に重要となる査定価格の決まり方について解説します。

マンション売却時の住宅価値はどう決まる

中古マンションの住宅価値を不動産業者が査定する場合、参考にするのは過去の「取引事例」です。例えば、同じマンションで過去に売却された事例があれば、そのときの価格を元に算出します。同じマンションになければ、近隣の事例から割り出されます。ただし、日本では成約事例の登録が義務付けられていないため、好条件の事例だけが集まりがちです。事例の全てが載っている訳ではないので、必ずしも正確とは言えないのが現状です。

マンション売却のプロからのワンポイントアドバイス

見積もりは複数あった方が適切な判断が可能となります(不動産業者)

マンション査定は、理想的な価格が付かないことがほとんどです。そのため、複数の業者に見積もり出してもらい、専門家にアドバイスを求めた方が良いでしょう。スムーズに売却するためには、双方の折り合いを見つけることが重要です。

マンション査定は先延ばしにしてしまうと、どんどん資産価値を落とす結果になってしまいます。そのため、マンション売却などを検討する際は、査定に掛かる作業はできるだけ早急に進めることが大事です。マンション売却などと併せて注文住宅の購入を考えている人は、スムーズに行なえるように十分計画を練りましょう。

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